Покупать жильё в России сегодня рискованно. Особенно, если это «эконом» на стадии строительства. Обманутые дольщики, как и недобросовестные застройщики, есть во всех городах. Но в Сочи это похоже на криминальные триллеры или мыльные сериалы, кому как повезет. Приезжая из разных регионов России и надеясь приобрести жильё в Сочи, многие люди сталкиваются с такими проблемами, о которых прежде даже не догадывались. Ведь помимо всех запланированных рисков в Сочи есть, которые учесть невозможно, и проблемы, которые невозможно предотвратить. Но знать о них заранее всё-таки надо.
Надейся только на чудо
Собственный корреспондент «Кавказ Пост» в Сочи рассказывает о них. Абстрактно возникающие проблемы можно разделить на три группы. Первая группа рисков связана с особенностями местности: горный ландшафт, сейсмичность, подземные карстовые пустоты, оползневые участки и большая протяжённость города вдоль береговой линии. Вторая и третья группы вытекают одна из другой. Первоначальным распорядителем земель в Сочи являются городские власти. И им определенно нельзя доверять. Бывший главный архитектор города Олег Шевейко отбывает уголовное наказание в колонии-поселении. Это говорит о том, что уровень коррупции в Сочи шокирует даже москвичей. И вот на этой зыбкой и ненадежной почве строятся сочинские дома и деловые взаимоотношения между людьми. В итоге даже самый добросовестный застройщик становится априори ненадежным. И надеяться в каждой отдельной истории можно только на чудо. И, по возможности, самому не плошать.
Полезными советами и разными историями из жизни с нами поделилась финансовый директор экскурсионной фирмы «СочиОчень» Алиса Морозова. Эта компания организует специальные туры по районам города с целью ознакомления вновь прибывших покупателей жилья с местными порядками. И рассказывают им то, о чём риэлторы обычно молчат.
Лукавство начинается с объявлений о продаже недвижимости. Собеседница делится:
«Как правило, все риэлторы занижают изначальную стоимость квартиры. Пишут в объявлении – цена 1,5 миллиона. Человек приходит в агентство, ему говорят: эта квартира продана, но есть другая, подороже и получше… Проблема в том, что все хотят купить однокомнатную квартиру в хорошей новостройке за полтора миллиона, но такая квартира стоит три миллиона. Если, конечно, все документы в порядке. Поэтому даже «честные» риэлторы вынуждены писать, что она стоит полтора, потому что иначе покупатель уйдёт к конкурентам, у которых «подешевле».
Дешевле – всегда рискованнее
Конечно, можно сознательно пойти на риск и купить жилую площадь в ИЖС. По этому поводу в сети можно найти разъяснения госорганов. Все отношения регламентирует ФЗ-214. Основная сложность – во взаимоотношениях с другими дольщиками. Без согласия всех дольщиков невозможно будет решать вопросы с куплей-продажей вашей жилплощади, коммунальными службами, подключениями и др. Кроме того, надо понимать, что многоквартирный дом на участке с видом разрешенного использования ИЖС (индивидуальное жилищное строительство) – это не легитимное жильё. И ваш дом могут снести. В Сочи дома часто сносят. Кроме того, вы превышаете лимит потребления коммунальных услуг, и вас могут «не подключить» или «отключить» от воды, газа, электричества… Информация о недобросовестных застройщиках размещена на сайте Сочинского водоканала. Кроме того, есть Список жилых комплексов, признанных объектами самовольного строительства, на сайте администрации Сочи.
Вид на море за миллион
По мнению Алисы Морозовой, стоит покупать квартиру со свидетельством о собственности (там должно быть написано «объект права – квартира»). Нельзя покупать никакую недвижимость по предварительному договору, поскольку он может быть заключен только на объект, который уже находится в собственности. А если дом не достроен и не оформлен в собственность – ваш документ фиктивный и не имеет юридической силы. Таких предварительных договоров на один и тот же объект можно заключить сколько угодно с разными людьми. И вы в это время будете ждать, что квартиру вам оформят и передадут в собственность. («Мамой клянусь, всё дострою, а пока я вам просто расписку напишу»).
По мнению сочинских риэлторов, в среднем по Сочи квартиры с видом на море дороже аналогичных примерно на миллион рублей. Но эту роскошь, оплаченную по тарифу, никто не гарантирует. Тот же самый застройщик, который продал вам этот вид за миллион, завтра построит перед вашими окнами новую высотку и не будет вам ничем обязан. Причём, не важно, с какого этажа вы смотрели на море. Высотка перед вашим домом закроет все виды со всех этажей.
Строить дом самим тоже опасно
Если вы собрались строиться, то важно учесть возможные оползни , а также посмотреть, как располагается аргелит на вашем участке, особенно если участок наклонный, – советует Алиса Морозова, – участки с большими перепадами высот стоят примерно на треть дешевле, но нужно учитывать, что строительство подпорной стены и сложного фундамента – в Сочи очень дорого. Фундамент обходится дороже, потому что по-хорошему нужно забуриваться в аргелит на несколько метров».
При покупке участка, у вас, скорее всего, будут на руках результаты геологического исследования. Их проводят по технологии: изучают грунты путём бурения одной или нескольких скважин. Этот научный, правильный метод в Сочи, к сожалению, не даёт никакой гарантии. Карстовые пустоты могут быть в любом месте участка. В послёлке Блиново Адлерского района Сочи в 2014 году ушёл под землю целый дом, хотя соседние не пострадали. В 2013-м в центре Сочи на ул. Воровского провалилась под землю иномарка, объем подземной пещеры был примерно с двухкомнатную квартиру. В Сочи нередки и землетрясения, хотя амплитуда небольшая, но это может привести к подвижке грунтов, и фундамент может треснуть или сломаться.
С юридической точки зрения...
Алиса Морозова поясняет:
«С документами нужно смотреть, чтобы границы участка были согласованы с соседями, изучите, где проходят красные линии (это улицы, дороги, в некоторых случаях они могут проходить прямо по участку) . Хорошо, когда на участке есть межевые знаки (столбы) или хотя бы забор. Если в средней полосе России человеку обычно можно верить на слово, то в Сочи делать этого не стоит».Напомним, Сочи – самый длинный город в мире после Мехико. Его протяженность вдоль морского побережья составляет 148 км. По сути, это не город, а несколько разных населенных пунктов вдоль побережья: Адлер, Кудепста, Хоста, Сочи, Дагомыс, Лоо и Лазараевское. И в каждом месте – свой менталитет и свой уклад. И место для жизни надо выбирать по интересам. Если вы хотите жить в городе, это Сочи. Если горы – то Красная Поляна или верх Леселидзе. Если у вас дети – лучше всего жить в Хосте. Адлер – это в основном, частный сектор. По мнению Алисы, люди часто не понимают, что не в каждом районе Сочи есть детские сады, школы, банки, почта, инфраструктура.
Так, одни москвичи решили купить квартиру в Сочи и выбрали новостройку в Олимпийском парке, как рассказала Алиса историю из своей практики, они не понимали, что Олимпийский парк – это не спальный район Сочи, а вообще другой город. И на работу в Сочи им придется добираться 2,5 часа. А люди из северных регионов, переехав в Сочи, поначалу пребывают в эйфории и готовы мириться с любыми неудобствами, ведь они же в Сочи... Но со временем приходит отрезвление и понимание, что нужно было быть внимательнее при покупке жилья.
Инесса Новикова
