Сочинский жилой комплекс «Идеал хаус» – место по-настоящему завидное. Расположен идеально: рядом самые знаменитые санатории страны, чуть поодаль – вообще вход в парк Дендрарий, являющийся едва ли не главным символом самого дорогого российского курорта. Из окон открывается фантастический вид на море, а с обратной стороны – на теряющиеся в тумане горные вершины. Сам дом вполне новый, строительство его закончено было в 2009 году, и на комфорт для жильцов денег не жалели – тут тебе и панорамное остекление, и дорогая плитка, и качественная мебель в общественных пространствах. А жемчужина здания – большой бассейн, доступный только для своих.

Эпизод один. Проданное сердце

Предлагая потенциальным покупателям квартиры в строящемся «Идеал хаусе», застройщик особо подчеркивал пользу от энергоблока, оборудованного электрогенераторами на газовом топливе. Дескать, это решение позволит забыть о плате за электроэнергию, централизованное отопление и горячую воду, а вместо этого платить только за газ, который в среднем обходится куда дешевле, чем другие энергоресурсы. Собственно, на сайте ЖК и сейчас этот пункт висит в числе главных достоинств дома.

Вот только уже несколько лет обитатели элитной многоэтажки платят за коммунальные услуги сполна – и за свет, и за тепло, и за горячую воду, и за кондиционирование. Причем платят так же дорого, как если бы получали все блага из городской коммунальной сети напрямую.

А все потому, что энергоблок, который так активно продвигали в качестве привлекательной черты, вдруг оказался в кармане совершенно отдельных людей. Мы не будем называть их фамилии, но в редакции все они имеются. Объединяет этих граждан одна черта – близость и к управляющей компании, распоряжающейся имуществом жилого комплекса, и к руководителю компании-застройщика. Собственно, решениями застройщика и была проведена передача здания и оборудования котельной в частные руки.

Тут у читателя возникнет закономерный вопрос: и что же тут незаконного? Ну, хотел собственник передать часть своего имущества партнерам, вот и передал, вполне имел на это право. А что обещал энергоблок жильцам, так в российском бизнесе далеко не все обещания исполняются, и врать покупателям – еще не преступление. Но против этого предположения играют два ключевых довода.

Первый – инженерно-технический. Энергоблок спроектирован и сконструирован как неотъемлемая часть жилого комплекса, его «энергетическое сердце». Сам ЖК не сможет без него обойтись, но и энергоблок не сможет функционировать отдельно. Хотя бы потому, что, если генераторы работают, им нужно куда-то отводить образующееся тепло. Именно производимая ими тепловая энергия используется для отопления дома и для работы фреонной установки, охлаждающей воздух в здании летом. Других способов избавиться от излишков тепла котельная не имеет.

Второй довод, пожалуй, еще важнее. Когда проект здания проходил государственную экспертизу, именно создание такого энергоблока с генераторами стало условием для получения разрешения на строительство, так как у города на тот момент не было свободных генерирующих мощностей. Согласно проектным документам, энергоблок должен быть частью общедомового хозяйства. А значит, вычленив и передав ее другим владельцам, застройщик нарушил не только обещания перед жильцами, но и нормы законодательства. К тому же, согласно кадастровым документам дом и энергоблок являются единым объектом, а потому просто не могут быть разделены и на уровне собственности.

Эпизод два. Парковки нет

Шесть лет назад один из жильцов обратил внимание на странный фокус: в расчетах, используемых управляющей компанией для начисления платежей за коммунальные услуги, вдруг уменьшилась общая площадь ЖК. Была 37897,9 квадратных метров, стала 34430,5 – то есть куда-то пропали более трех тысяч «квадратов». Выглянув в окно и убедившись, что в реальности и здание и окружающая его территория не усыхали, жилец поделился соображениями с соседями, положив начало небольшому расследованию с участием Госжилинспекции.

Последняя сумела выяснить, что на 2187,9 кв. м. площади ЖК управляющая компания просто прекратила начислять плату, а еще 1100 квадратных метров вообще перестали быть частью дома после того, как Федеральная кадастровая палата сняла их с учета. Сняла, несмотря на то, что в реальности эти помещения существуют. Также загадочным образом не так давно были сняты с кадастрового учета и часть парковочных мест (более 1000 квадратных метров) во втором блоке автоматической парковочной системы на территории комплекса. Нетрудно догадаться, что в основном принадлежали эти площади всё тем же людям, не чужим для управляющей компании.

Размер ущерба от произошедшего эксперты оценивают весьма весомо. Так, по действующим в «Идеал хаусе» тарифам, владельцы «потерявшихся» помещений должны были суммарно перечислять в бюджет ЖК порядка 500 тысяч рублей в месяц. Но, раз управляющая компания не выставляет им счета, то и платить незачем. А недостачу в сотни тысяч рублей ежемесячно УК сейчас просто распределяет по платежкам остальных собственников.

Впрочем, необычные манипуляции происходили и с другими парковочными зонами на территории ЖК, например, с гостевой парковкой под открытым небом. Она странным образом в определенный момент так же оказалась в собственности у человека, близкого к застройщику. Владелец сначала сдавал парковочные места жильцам в аренду, а потом и вовсе распродал их по собственному усмотрению. И никого не смутило, что именно здесь по проекту, утвержденному во всех инстанциях, должно было располагаться место для временной остановки транспорта, приезжающего на территорию жилого комплекса. И его утрата весьма затруднила повседневную жизнь обитателей дома. Напомним – совсем не последних людей в стране.

Эпизод три. Двери в никуда

Но парковки – не единственные части территории ЖК, потерявшиеся за последнее время. Аналогичным образом та же группа людей сумела отчекрыжить еще порядка 1100 квадратных метров – на этот раз в виде нежилых помещений на цокольном этаже комплекса.

Схема перехвата была использована столь же простая, что и в предыдущих кейсах. Для БТИ и кадастровых органов стряпалась бумага о том, что помещения утрачены вследствие сноса неких несущих конструкций. В свою очередь, специалисты контролирующих ведомств, не слишком вникая в ситуацию, выносили подтверждающие решения. И в итоге – реально собственность есть, а по документам ее нет, а значит, платить за нее не нужно ни копейки.

При этом снятые с кадастрового учета площади не просто существуют – они вполне себе используются и охраняются надежными дверями.

«Когда мы узнали о подробностях проведенной аферы, обратились в суд. Тот назначил экспертизу, мы с членами комиссии прибыли на место и предложили директору управляющей компании показать нам помещения. Диалог получился странный: «Откройте двери» - «Не открою». «Что там за ними?» - «Я не знаю» - «Кто собственники?» - «Я не знаю», - вспоминает представитель группы собственников жилья в «Идеал хаусе», не пожелавшей мириться с явным беззаконием.

Делай что должно

Вообще-то криминально-плутовских историй, подобных той, что разворачивается сейчас в Сочи на Курортном проспекте, в России случается немало. В региональных СМИ регулярно появляются сообщения о том, как управляющие компании, созданные при прямом участии застройщиков, тем или иным способом грабят своих жильцов. Но кейс «Идеал хауса» хорош своей демонстративностью. Он показывает, что обманывать и грабить у нас вполне могут не только простых людей, но и птиц самого высокого полета.

При этом, даже когда жильцы таких элитных ЖК обращаются в государственные органы и надзорные структуры, результаты оказываются довольно скромными. Члены инициативной группы «Идеал хауса» говорят, что обращения в ту же Госжилинспекцию писали не раз, доходили вплоть до руководителя краевого уровня. Но никакой действенной реакции так и не получили – что, конечно, может навести на мысли о сознательном саботаже со стороны чиновников, хотя лучше бы подобные выводы делать правоохранителям.

И все же, несмотря на все препоны, определенных побед жильцам сочинской многоэтажки удается добиться. В частности, важным промежуточным итогом стала независимая экспертиза, проведенная в рамках доследственной проверки – в ее материалах без оговорок подчеркивается, что и энергоблок, и территории стоянок являются неотъемлемой частью общедолевого имущества ЖК, а значит не могут быть выделены и проданы на сторону.

Но главный результат на сегодня – судебная отмена правомерности протокола собрания жильцов от 2010-го года, которым якобы было принято решение о консервации части крытой парковки. Тем самым суд выбил правовую почву из-под описанной выше попытки «отминусовать» часть парковочных пространств от имущественного комплекса ЖК. Активисты смогли защитить свою позицию во всех судебных инстанциях, включая апелляционную и кассационную. И сейчас осталось всего ничего – заставить управляющую компанию включить спорную территорию парковки в общий имущественный массив дома и сделать перерасчет всем собственникам. Вот с этим пока затык – на мнение суда УК поплевывает, а местные правоохранительные органы добиваться претворения судебных решений в жизнь не спешат.