USD: 63.72
EUR: 70.76
  1. Спецпроекты
  2. Кавказ в цифрах
СКФО
Чем обернутся Ставрополью последние дни долёвки
Новации федерального центра грозят стать причиной краха строительного рынка и роста цен на жилье.

Олег Парфёнов
1 октября в России начал действовать закон об административной ответственности за нарушения в сфере долевого строительства жилья. Ответственность при этом лежит как на застройщиках, так и на чиновниках.
Так, должностные лица, которые проигнорировали требование о размещении информации в Единой информационной системе жилищного строительства (ЕИСЖС), могут быть оштрафованы (ст. 13.193 КоАП) на 15 - 30 тыс. рублей, застройщики - на 50 - 200 тыс. рублей. В случае повторного нарушения, чиновникам грозит штраф в 40 - 80 тыс. рублей, а застройщикам - в 200 - 400 тысяч.

Также для чиновников введен штраф (ст. 14.28 КоАП) в размере 50 - 100 тыс. рублей за выдачу необоснованного заключения застройщику о соответствии его проектной декларации требованиям законодательства.

По данным Управления Федеральной службы госстатистики по СКФО с января по август этого года организации всех форм собственности и индивидуальные застройщики построили в крае 8278 квартир общей площадью 574 тысячи «квадратов». К соответствующему периоду прошлого года эти цифры составили 133,3%.
Всего в регионе новые дома сегодня возводят около сотни застройщиков примерно на 300 объектах.

Договоров долевого участия заключено 14,5 тысяч.

Между тем рынок долевого строительства в ближайшее время ждут, куда большие перемены, чем штрафы, гарантированные только что вступившим законом. Теме, напомним, много времени уделил президент Владимир Путин во время «Прямой линии» в июне, что не удивительно - проблема обманутых дольщиков для страны одна из самых острых.

«Проблема гораздо более широкая, чем имеющиеся конкретные случаи, и это связано с недостаточно внятным регулированием, которое имело место до сегодняшнего дня, а объем строительства очень большой», - прокомментировал ситуацию Путин.

Всего в стране свыше одного миллиона договоров о долевом строительстве, в этой сфере крутится около 3,4 триллиона рублей. Средства огромные, но застройщиками они используются, как показывает практика, не всегда честно. По словам президента, со временем страна должна прийти к «цивилизованным способам» жилищного строительства без привлечения средств граждан. Исходя из этого, с 1 июля 2019 года в стране начнет действовать новая схема долевого участия граждан в строительстве жилья.
Старт реформе долевого строительства был дан 1 января этого года, с момента действия поправок в 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…».

В частности, были введены новые правила банкротства застройщика. Однако основные поправки в закон вступили в силу с 1 июля.

Так, прежде чем приступить к строительству дома, компания должна подтвердить свою финансовую состоятельность. Для этого помимо кредитов застройщик должен иметь собственные средства в размере не менее 10% от общих затрат. Компания не должна иметь долгов по кредитам и займам.

Ужесточаются требования к профессионализму застройщика: фирма должна иметь за плечами опыт успешных проектов в объеме не менее 10 тысяч сданных квадратных метров. На каждый объект застройщик обязан иметь отдельное разрешение. Запрещается так называемый «котловой метод», когда средства перекидываются с одного объекта на другой. Например, компания распродает сначала более ходовые одно - или двухкомнатные квартиры, решает свои текущие дела, а потом уже реализует дорогие трехкомнатные. Нельзя также по новым правилам использовать на авансовые платежи более 30% средств от стоимости жилья.
Наконец предусмотрено проектное финансирование строительства.

Иными словами, кроме застройщика и покупателя жилья в долевке будут участвовать аккредитованные государством банки, где будут храниться средства граждан на специальных эскроу-счетах. Эти деньги застройщик сможет получить только после завершения работ.

До 1 июля 2019 года действует пока старая схема участия граждан в долевом строительстве, но с условием - все расчеты должны вестись по безналичному расчету. По окончании переходного периода долевое строительство в нынешнем его виде исчезнет.

Новая схема гарантирует гражданам беспрецедентную безопасность сделок на рынке строящегося жилья, фактически предусмотрено сразу несколько страховых механизмов, которые запускаются в зависимости от ситуации. Долевое строительство, создавшее условия для появления на рынке финансовых пирамид, безвозвратно уходит в прошлое, и этому, казалось, можно только радоваться. В борьбе с махинациями на рынке долевого строительства правительство придумало эффективное лекарство, но без побочных эффектов, как показывает практика, не обойтись.
Эксперты уже прогнозируют: новые условия приведут к тому, что зайти на строительный рынок станет очень сложно.

По словам начальника управления Ставропольского края по строительному и жилищному надзору Валерия Савченко, с начала июля в крае не появилось ни одного нового застройщика. «Что будет дальше, сказать сложно, - заявил Савченко, - Но точно ясно - рынок просядет».

Договор долевого участия долгое время служил едва ли не единственным инструментом сэкономить и купить квартиру по доступной цене. Застройщики смогли насытить рынок доступными квадратными метрами, а покупатели - решить малой кровью квартирный вопрос. Не выйдет ли так, что благие намерения обернутся для населения другой проблемой, главная из которых - рост стоимости жилья?

Несложно догадаться, что желающих перейти на эскроу-счета среди застройщиков нет, хотя сделать это можно уже с 1 июля. Впрочем, эскроу-счета будут еще оставаться какое-то время редкостью - на ставропольском рынке жилья достаточно новых квартир, которые только ждут своего покупателя. Вопрос в том, как поведут себя цены.

«Новации похоронят не только долевое строительство, но и возможность купить квартиру по относительно доступной цене, - считает директор ЗАО «Асст-Арх» Виктор Маркелов. - Деньги покупателей квартир должны работать на строительство этих самых квартир, работать на застройщика, а не на банки, в которых их будут хранить. Вся эта затея, по сути, своей правильная, но все же попахивает ущемлением строительного бизнеса и лоббированием интересов банков.
Власти следовало бы озаботиться тем, чтобы застройщики не ждали месяцами выдачи и согласования техусловий, чтобы новые объекты оперативно обеспечивались коммунальной инфраструктурой. А потом уже ставить строительные кампании в условия, при которых на плаву останутся лишь самые мощные, имеющие административную поддержку».

Свое мнение по вопросу высказал член Общественного совета при краевом управлении стройжилнадзора Сергей Владимиров:

«Штрафы в отношении застройщиков и чиновников, которые начали действовать с сегодняшнего дня, проблем дольщиков не решают. Более того, могу предположить, что новые законодательные нормы могут стать благодатной почвой для коррупции.

Чтобы исцелить больного, для начала нужно установить причину его болезни. В нашем случае это сам механизм долевого участия граждан в строительстве жилья. Можно, конечно, и дальше было пытаться уйти от плохого правового регулирования, но это не выход. А можно ликвидировать сам механизм, что и было предложено.
Идея сама по себе верная, но очень несвоевременная.

Лет десять назад для строительного бизнеса она прошла бы безболезненно, но не сегодня. В лучшем случае на уровне края надо ждать передела строительного рынка, в худшем - его развала и монополизации. А это значит, что автоматически вырастут цены на жилье, самое малое на 5%, что вытекает из самого закона. Этот рост связан с увеличением взносов в компенсационный фонд.

Уже идут разговоры, что действие закона перенесут с 1 июля 2019 года на более поздний срок, поступают предложения дать застройщикам возможность пользоваться деньгами граждан частями и поэтапно, но ни одна из мер не сможет обезопасить строительный рынок. Мы находимся в ситуации полной неоднозначности».

С 2016 года в крае завершено строительство 16 проблемных объектов, а жилье получили более одной тысячи обманутых дольщиков. Строительство трех объектов завершено уже в этом году, а до конца года планируется сдать многоквартирный дом по улице Чехова, 67 в Ставрополе. Есть подвижки по крупным объектам ООО «АртСтройТехно», от действий которого на Ставрополье пострадало более 500 человек.

Только за первое полугодие 2018-го надзорные органы в крае выявили сотню нарушений федерального законодательства в сфере долевого строительства, к административной и дисциплинарной ответственности привлечено 36 должностных лиц. В числе распространенных нарушений - строительство без разрешительной документации, несоблюдение договорных сроков, сокрытие застройщиками обязательной информации к размещению на интернет-сайтах.

Без малого 80 административных штрафов выписал в первом полугодии краевой стройжилнадзор на сумму в 1,5 млн. рублей. Нарушения, как правило, связаны с оформлением документов, несвоевременным размещением и опубликованием проектной декларации, несоблюдением сроков отчетности.
Больше всего пострадавших дольщиков сегодня числится в Ставрополе, на втором месте идут города КМВ, где ряд объектов долевого строительства вызывает особое беспокойство. Недавно эта тема поднималась на «прямой линии» губернатора Владимира Владимирова.
В конце августа, напомним, глава края провел совещание с участием глав муниципальных образований, правоохранительных органов и застройщиков. Были даны поручения по порядку и срокам завершения строительства многоквартирных домов по каждому конкретному адресу. Пока фирмы-застройщики не решат текущие проблемы, разрешения на новое строительство выдаваться не должны, заявил Владимиров.

Согласно новым правилам к застройщикам стал применяться так называемый риск-ориентированный подход. Все строящиеся здания поделены на категории риска. Так, по данным на начало августа 43 объектам в крае присвоили категорию высокого риска, 13 объектам - значительного риска, и 9 - умеренного риска.

Между тем, несмотря на старания властей, до окончательного решения проблем обманутых дольщиков в крае еще далеко. Только удается отстоять права одних, как на смену им приходят другие.

На днях Прокуратура Ставропольского края направила в Предгорный районный суд уголовное дело по факту мошенничества на сумму более 32 млн. рублей. Предварительным следствием установлено, что с февраля 2013 года по декабрь 2017-го директор ООО «Эрмесстрой» заключал предварительные договоры участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома в Ессентуках.

На строительство у фирмы не было разрешительных документов, кроме того, не имелось возможностей выполнить взятые на себя обязательства по передаче квартир дольщикам. Деньги, которые в кассу предприятия вносили доверчивые граждане, оседали в карманах неизвестных лиц. В итоге 26 дольщиков лишились 32 млн. рублей.
Опубликовано 4 Октября 2018 в 12:27